İcra Hukukunda Satış İşlemleri ve Özel Satış Türleri

Söz konusu eserdeki tüm kavramların, materyallerin, bilgilerin, uygulamaya ilişkin İcra İflas Hukuku uygulayıcıları için sahada uygulanan, akademik ve etik kurallara önem verilerek kanun muhtevasına uygun bir şekilde elde siz okuyucularımın ve uygulayıcıların bilgilerine sunmayı amaçladım.

Bilindiği üzere İcra ve İflas Hukuku, cebri icra hukuku açısından, alacağına kavuşamayan alacaklıların, devletin cebri icra organları vasıtasıyla alacağını temin etmesini sağlayan hukuk dalına verilen bir isimdir. Alacaklı alacağını tahsil etmek adına devletin cebri icra teşkilatına başvurmakta ve devletin cebri icra teşkilatı ve organları ise icra ve iflas hukuku kapsamında İcra ve İflas Kanunu ve diğer ilgili birçok kanun kuralları ile belirli prosedürler çerçevesinde alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaya çalışmaktadır. 6352 sayılı ve 02.07.2012 tarihli Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra icra dairesindeki elektronik satış ve artırmalarda elektronik ortamda teklif verme imkânı sağlanmıştır. Aynı zamanda artırma elektronik ilânlarının elektronik ortamda yapılmasına ilişkin hüküm getirilmiştir.

Uygulamada özellikle icra daireleri tarafından yapılan satış işlemlerinde birçok hatalı uygulama olduğu, satış işlemlerinde bir yeknesaklık olmadığı, mesleğe yeni başlayan icra müdür ve yardımcılarının adaptasyon sürecinde sıkıntı yaşadıkları, stajyer avukatların meslek içerisinde uygulamada satış işlemlerine uyum sağlaması, adaptasyon sıkıntısı ve uygulamayı bilmekte birtakım zorluklar yaşadığı yadsınamaz bir gerçektir. İcra iflas hukuku diğer hukuk alanlarına göre uygulama açısından birçok farklılıkları barındıran bir alandır. Avukatın, İcra Müdürünün, İcra Hâkiminin ve icra iflas alanındaki tüm uygulayıcılarının kendilerini günlük güncellemeleri gereken bir alan olma yolunda ilerlemektedir.

Bunun yanı sıra, her icra dosyasının kendine özgü durumları olduğu da dikkate alındığında, icra iflas hukukunda satış işlemleri çok ama çok önemli bir yer tutmaktadır. İcra uygulayıcılarının sadece icra iflas hukukunu bilmeleri de yetmez. Bunun yanında Harçlar Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, KDV Kanunu, satışın türüne göre uygulanacak özel satış türlerine ilişkin ilgili özel kanun konusunda da bilgiye sahip olunması gerekir. Uygulamada satış işlemlerine ne avukatlar tarafından ne icra daireleri ne de uygulayıcılar tarafından gereken önemin verilmemekte olduğunu gözlemlemekteyim.

Taşınmazların paraya çevrilmesi için İcra ve İflas Kanunu kural olarak açık artırma usulünü kabul etmiş, istisnai olarak pazarlıkla satışa dair hükümlerine de ayrıca yer vermiştir. Söz konusu kitapta, satış talebini alan icra dairesinin satış artırma işlemleri için hazırlıklara başlama sürecinden itibaren yapacağı işlemler ana hat ve kısa öz noktalarıyla, Yargıtay daireleri ve istinaf mahkemeleri kararları ile satışa ilişkin hususlar anlatılmaya çalışılmıştır. Bu hazırlıkların kapsamında artırmanın ilanı, artırma şartnamesi ve onun cüzü olan mükellefiyetler listesinin hazırlanması ve taşınmazın kıymet takdiri işlemleri, ihaleye hazırlık işlemleri, ihalenin elektronik ortamda ve gazetede yayımlanma süreci, ihalenin yapılması, ihale sonrası işlemleri, ihale bedelinin ödenip ödenmemesi işlemleri, tamamlayıcı artırma, ihalenin feshi, ihalede farkların tahsili usulü, ihale sonrası tescil ve tahliye işlemleri, ihalenin feshi, ihalenin feshinde görev ve yetki, ihale edilen taşınmazlarda 3.şahısların bulunması, maden satışı, altın satışı, gemi satışı, OSB bölgelerinde, serbest bölgelerde, gümrüklerde satış, marka, patent, hisse satışları, hisse haciz ve satışı ile pazarlıkla satış vb. özel satış türleri tüm detaylarıyla, öz bilgileriyle işbu kitapta ele alınıp inceleme konusu yapılmıştır. Ayrıca, özellikle güncel olarak istinaf mahkemesi kararları ve Yargıtay kararları işbu kitabımızda özet olarak yer almış, özetleri çıkarılmıştır. A’dan Z’ye bir satış dosyası önüne geldiğinde neler yapabileceğini uygulayıcıya göstermek ana hatlarıyla, püf noktalarıyla anlatılmıştır.

Özellikle yeni bir icra iflas kanununa ihtiyaç duyulduğu gözlenmekte ve çalışmalar yapıldığı bilgisi basına sızmaktadır. Fiziki ihale işlemlerinin kaldırılması düzenlemesi yani teklif verme ve pey sürme işlemlerinin sadece elektronik ortamda yapılması, ihalenin feshi davalarına olumlu etki yapacağı gibi, aynı zamanda borçlunun kendisinin de satılan malına müşteri bulacak olmasına yönelik yeni düzenleme yapılacak olması olumlu bir gelişmedir.

İcra dairelerinin etkinliğinin artırılması projesi kapsamında pilot uygulama ve Faz II projesi kapsamında icra dairelerinin yeniden yapılandırılmasıyla GAYRİMENKUL SATIŞ DAİRELERİNİN BÜYÜKŞEHİR MERKEZLERİNDE KURULACAK OLMASI (UZMANLAŞMA ADINA SEVİNDİRİCİ BİR GELİŞMEDİR-ANKARA-ANTALYA-KAYSERİ’DE AKTİF KURULMUŞTUR), aynı zamanda pilot icra dairelerinde satış bürosu kurulması 51 merkezde tamamlanmış olup, bunların kurulması uzmanlaşma adına çok sevindiricidir.

Uygulamaya ilişkin en önemli sorunlarından birisi olan nitelikli personel sayısının azlığı, uzmanlaşmayı engelleyen bir diğer faktördür. Eğer icra iflas hukukuna özgü etkin, verimli, objektif satış işlemleri yapılması isteniliyor ise mutlak suretle kalifiye personel istihdamının, Faz II projesinde gayrimenkul daireleri ile genel icra dairelerinin (iflas dairelerinde) bulunması mecburidir. Aksi halde yapılan tüm yatırım ve uğraşılardan fayda elde edilemez.

Tüm icra iflas hukuku uygulayıcıları açısından “Taşınır, Taşınmaz ve Özel Satış Şekillerine” ilişkin bu eserin tüm meslektaşlarıma, avukatlara, hukukçulara, öğrencilere ve icra müdür ve yardımcılığı sınav ve mülakatına girecek tüm hukuk severlere katkı sağlaması dilek ve temennilerimle…

Atilla GÜNDOĞAN
İstanbul İcra Müdürü