Toplu Yapılarda Yönetim Planı

Sanayileşme sonucu büyük şehirlere göç, iş merkezlerine yakın konut talebini artırmıştır. Şehirlerdeki nüfusun artmasıyla birlikte dikey yükselen binalar inşa edilmiştir ve bunların yönetimi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu çıkarılmıştır.

Önceleri sadece barınma ihtiyacının karşılamasına yönelik konut talebine, günümüzde sosyal ihtiyaçlar da eklenmiştir. Böylece sadece konutlardan oluşmayan, bünyesinde spor salonu, yüzme havuzu, otopark, çocuk parkı, kreş, kafe, restoran hatta alışveriş merkezi ve otel gibi oluşumlar barındıran ve bazılarının içinden kamu yolları geçen ‘toplu yapılar’ ortaya çıkmıştır. Günümüzde toplu yapılar bir veya birden fazla parsel üzerine yayılmakta ve her bir parselde de birden çok yapı bulunabilmektedir. Böylece sayıları bazen binleri bulan bağımsız bölüm içeren toplu yapılar oluşmaktadır. Artan bu nicelik karşısında, tek parsel tek yapı esasına göre hazırlanan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri yetersiz kalmaktadır. Bazı değişiklikler ile Kanun’a toplu yapılara ilişkin hükümler ilave edilmiş olsa da çıkan uyuşmazlıklara çözüm getirme bakımından bu değişiklikler yetersiz kalmaktadır.

Günümüzde çoğu insan artık toplu yapılarda ikamet ettiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temas ettiği kitle hayli geniştir. Özellikle nüfus yoğunluğu fazla olan şehirlerde, toplu yapılardan konut edinen kişiler, AVM, restoran, spor salonu, kreş vb. yerlere trafik sıkıntısı yaşamadan ulaşma; yeşil alanlardan, sosyal tesislerden ve güvenlik hizmetinden yararlanma gibi amaçlar gütmektedirler. İnsanları toplu yapılardan konut alımına teşvik eden bu düşünceler, iyi işleyen bir yönetimi gerektirmektedir. Ancak bağımsız bölüm ve kat maliki sayısı arttıkça yönetimle ilgili sorunlar da artmaktadır. Örneğin karar alma, kat maliklerine ulaşma, giderleri toplama, ortak alanları kullanma gibi sorunlar yönetimle ilgilidir. Bu gibi sorunları gidermede yönetim planı önemli bir işleve sahiptir.

Her toplu yapının kendine özgü özellikleri bulunduğu için yönetim planları bu farklılıklar dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Ancak uygulamaya baktığımızda çoğu zaman yönetim planlarının matbu olduğu ve toplu yapının özelliğine uygun hazırlanmadığı, hatta bazen kat maliklerinin yönetim planının varlığından haberleri bile olmadığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Birlikte yaşam kültürünün oluşmasında kat maliklerinin birbirilerine karşı hak ve yükümlülüklerini bilmeleri ve uyulması gereken kuralların baştan belirlenmesi çok önemlidir. Yönetim planı, bu tür kuralların yer aldığı ve uyuşmazlıkları baştan çözmeye yönelik bir düzenlemedir. Ancak bu öneminin uygulamada yeteri kadar bilinmediği görülmektedir.

Yönetim planı, toplu yapılarda sosyal adaleti ve barışı temin eden bir belge niteliğindedir. Bu çalışma ile hedeflenen, toplu yapı yönetim planları hazırlanırken hangi hususların dikkate alınması gerektiğini tespit etmektir. Toplu yapılarda yönetim planı kavramının tam anlaşılabilmesi açısından kat mülkiyetinin tarihi gelişimi ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemelerin bilinmesi önemlidir. Bu açıdan çalışmamızda öncelikle toplu yapılara gelene kadar kat mülkiyetinin tarihi gelişimi incelenmektedir. Sonrasında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin düzenlemeleri, uygulama ve mahkeme kararlarında toplu yapıların ele alınışı değerlendirilmektedir. Devam eden bölümlerde toplu yapı yönetim planlarının hazırlanması, kapsamı, değiştirilmesi ve uyarlanmasına yer verilmektedir.